Décision de la Cour de Cassation en cas d'absence de l'acquéreur lors de la signature finale d'un bien immobilier : - 23/10/2020

Vous êtes un agent immobilier ou un particulier ? Vous réalisez une vente, et lors de la signature définitive l’acquéreur décide de ne pas venir ? Quels sont les recours ? La vente est-elle annulée ?

La Cour de cassation a statué : pour déclarer l’annulation d’une vente en l’absence de l’acheteur, les vendeurs doivent prouver que l’autre partie « s’est dérobée sans raison valable et définitivement ».

Un vendeur, avait saisi la justice parce que son acquéreur ne se présentait pas devant le notaire, bien que la date limite de signature était atteinte, que les conditions suspensives du compromis de vente été remplie, et que plus aucun obstacle ne compromettait la vente.

Ce vendeur avait deux possibilités :

• Demander au juge de conclure à une vente forcée, celle-ci étant devenue « parfaite ».
• Demander au juge de prononcer la résolution de la vente, c’est-à-dire l’annulation de la vente assortie d’indemnités à verser par l’acquéreur défaillant. Le montant de ces indemnités correspond en général à celui du dépôt de garantie précisé dans le compromis ou de l’indemnité d’immobilisation qui a été versée au notaire ou à l’agent immobilier par l’acquéreur, lors de la signature du compromis (le séquestre varie de 5 à 10% du prix de vente).

Ayant choisi la seconde solution, le vendeur clamait que du moment que les deux parties étaient d’accord sur le prix et sur la chose, la vente était faite. Ainsi, les conditions suspensives ayant disparu (accord de prêt ou de permis de construire, délai de réflexion de 10 jours dépassé, dossier incomplet…), pour celui-ci, il était normal, d’aboutir à l’annulation de la vente avec une indemnité pour la dérobe injustifiée de son acheteur.

Mais d’après la Cour de Cassation, pour intenter cette action en justice, il ne suffit pas de constater cette situation après la date limite de la signature. En effet, la Cour explique que le vendeur doit apporter la preuve que l’autre partie s’est bien dérobée définitivement et sans raison valable.

Ce n’est pas parce qu’une des deux parties ne se présente pas dans les délais impartis devant le notaire pour signer une vente ou un achat immobilier, que l’autre peut aussitôt saisir le juge pour annuler la vente ou le contraindre à l’achat.

Non seulement la date limite de signature de l’acte notarié fixée par le compromis ou la promesse de vente doit être dépassée, mais encore faut-il que le vendeur réussisse à obtenir un refus définitif de l’acquéreur.

Conclusion de la Cour de Cassation :

Il s’ensuit que le délai de cinq ans ouvert pour saisir le juge s’applique dès lors que l’un des cocontractants a appris que l’autre ne respecterait pas son engagement et non pas du jour prévu pour la signature non respecté.